Сегодня: Пятница 6 декабря 2019 | EUR: 19.3855 | USD: 17.4778
 
"Contabilitate şi audit" № 5, 2008
Главная » Архив журнала » № 5, 2008 » ОБСУЖДАЕМ ПРОБЛЕМУ

Павел ТОСТОГАН
доктор экономики,
главный редактор журнала „Contabilitate şi audit"

Учет НДС при имущественном найме: проблемы и решения

Согласно информационному сообщению Ми­нистерства финансов № 17-13-02/1-6897/68 от 10 декабря 2007 года «О порядке выписки налоговых накладных при поставке услуг по сдаче в наем имущества» изменен порядок учета НДС по сопутствующим найму услугам (электро-, теплоэнергия, газ, телефон и т.п.), действующий с момента введения в действие Налогового кодекса.

Основанием для изменения порядка выпис­ки налоговых накладных явилось, по мнению Министерства финансов, отсутствие права наймодателей на поставку лицензируемых услуг и вытекающие отсюда непризнание стои­мости сопутствующих услуг поставкой наймодателя и непринятие к зачету НДС по этим услугам у нанимателя.

Новый порядок учета НДС отличается от преж­него. Он основывается на следующих прин­ципах:

- у наймодателя базой обложения при пере­даче имущества в наем является только плата за наем;

- расходы по сопутствующим услугам, ком­пенсируемые нанимателем, не признаются поставкой наймодателя, и, следовательно, в базу обложения НДС по оказанной услуге не включаются.

В налоговой накладной, как и ранее, стои­мость компенсируемых услуг отражается отдельной строкой, т.е. отдельно от основной услуги (имущественного найма), с выделением  НДС, но при этом в налоговом учете наймода­теля выписанная налоговая накладная отражается иначе, чем раньше.

В Регистре продаж отражается только плата за наем.

В Регистре покупок отражается сумма НДС, относящаяся к компенсируемым расходам, со знаком «-», так как по услугам поставщиков наймодатель относит на зачет всю сумму НДС.

На основании полученной от наймодателя налоговой накладной наниматель имеет право в соответствии с положениями статьи 102 Налогового кодекса на зачет НДС от всей стоимости услуг, включая сопутствующие.

Следует отметить, что Министерство финансов предложило новый порядок выписки налого­вых накладных, стремясь найти возможности зачета НДС у нанимателя, при этом не вклю­чая сопутствующие услуги у наймодателя в базу обложения НДС в связи с тем, что он не имеет право на осуществление лицензируемых поставок (на наш взгляд, отождествлять осу­ществление подлежащей лицензированию по­ставки с возмещением коммунальных расходов неправомерно)1 .

Но на практике у бухгалтеров возникли трудности с внедрением нового порядка учета НДС, связанные с внесением изменений в ком­пьютерные программы и отражением в учете сторнировочных записей в регистрах покупок. Трудности прежде всего связаны с тем, что согласно новому порядку учета суммы НДС, отраженные в налоговых накладных, не соответствуют суммам, зафиксированным в регистрах учета наймодателя, что наглядно видно из следующей схемы:

 

 

 

Несоответствие сумм, отраженных в первич­ных документах и в регистрах учета, приводит к нарушению принципа накопления учетных данных, что порождает разрозненные потоки информации. Это усложняет учет и снижает возможности прослеживания соответствующих сумм при начислении и зачете НДС.

Такой подход к решению возникшей про­блемы учета НДС приводит к несоблюдению принципа простоты, являющегося одним из главных принципов налогообложения, кото­рый предусмотрен в пункте 4.2 Концепции налоговой реформы, утвержденной Поста­новлением Парламента Республики Молдова № 1165-XIII от 24 апреля 1997 года, с учетом последующих изменений и дополнений.

В создавшейся ситуации необходим поиск альтернативных подходов к решению пробле­мы учета НДС при имущественном найме в целях его упрощения. Рассмотрим три возможных, на наш взгляд, варианта договорных отноше­ний при имущественном найме в контексте решения проблемы учета НДС.

Вариант I. Стоимость сопутствующих услуг включена в состав наемной платы.

При использовании данного варианта в догово­ре об имущественном найме указывается толь­ко величина наемной платы, которая состоит из двух элементов:

- из платы собственно за наем (пользование вещью),

- из стоимости сопутствующих услуг (электро -, теплоэнергия, газ, телефон и т.д.).

Положение части (1) статьи 887 Гражданско­го кодекса Республики Молдова позволяет изменить размер наемной платы по взаимному согласию сторон. Исходя из этого в договорах об имущественном найме можно предусмотреть фиксированную или переменную наемную плату.

При фиксированной наемной плате стои­мость сопутствующих услуг устанавливается на среднем уровне в случаях, когда договарива­ющиеся стороны могут ее прогнозировать.

При переменной наемной плате стоимость сопутствующих услуг определяется ежемесяч­но путем составления дополнительного согла­шения к договору. Этот вариант применяется в случаях, когда размер потребляемых нанимате­лем коммунальных и иных аналогичных услуг колеблется из месяца в месяц (зависит от цен поставщиков, а также от объема потребленной электроэнергии, стоимости международных переговоров, осуществленных нанимателем).

При данном варианте наймодатель выстав­ляет нанимателю налоговую накладную, в кото­рой указывается единая сумма наемной платы без выделения отдельной строкой расходов по сопутствующим услугам. Данная сумма относится на доход наймодателя и является объектом обложения НДС, а наниматель от этой суммы принимает сумму НДС в зачет.

Вариант II. Наниматель заключает пря­мые договоры с поставщиками услуг.

Данный вариант, как правило, применяется в случаях, когда в наем сдается здание в целом. Но при использовании данного варианта могут возникнуть проблемы при перезаключении договоров на соответствующие услуги с соб­ственника здания на его нанимателя.

Если юридические проблемы с заключением прямых договоров с поставщиками услуг будут отрегулированы, не возникнут спорные ситуа­ции, касающиеся учета НДС по сопутствующим услугам, поскольку наймодатель в расчетах по таким услугам не участвует.

Вариант III. Наниматель согласно договору компенсирует наймодателю стоимость потребленных услуг.

Данный вариант, как известно, применяется большинством предприятий. С момента введе­ния в действие Налогового кодекса до 2008 года применялся иной порядок учета НДС, нежели установленный названным информационным сообщением Министерства финансов.

В связи с тем, что новый порядок учета не получил применения на практике, целесо­образно вернуться к отмененному варианту учета НДС. Это согласуется с принципом нало­говой стабильности, провозглашенным лите­рой d) части (8) статьи 6 Налогового кодекса: «налоговая стабильность - осуществление любых изменений и дополнений положений налогового законодательства непосредствен­но путем внесения изменений и дополнений в настоящий кодекс», а не на основе подзакон­ных актов, как в рассматриваемом случае.

При необходимости следует внести соот­ветствующие изменения и дополнения в нор­мативную базу, используя опыт ряда европей­ских стран, где в налоговом законодательстве предусмотрены положения, позволяющие наймодателям перевыставлять налоговые на­кладные в адрес нанимателя на сумму возме­щаемых расходов по сопутствующим услугам с выделением НДС („drept de refacturare").

Для реализации данного предложения в Налоговый кодекс может быть внесена норма, позволяющая для целей исчисления НДС при­знавать наймодателя в качестве покупателя и продавца услуг, сопутствующих найму, ком­пенсируемых нанимателем, а также считать эти услуги, оказанные нанимателю через най­модателя, поставкой последнего.

Такие услуги целесообразно отражать у наймодателя через счета доходов и расходов2. В Молдове это может вызвать споры о неправо­мерности отнесения компенсируемых нанима­телем расходов на доходы наймодателя. Однако в пользу данного метода служат следующие аргументы:

- коммунальные услуги сопутствуют основной услуге - услуге по найму;

- стоимость сопутствующих услуг при вклю­чении их в наемную плату (см. вариант I) отражается в ее составе на доходы наймо­дателя, что не вызывает возражений;

- при таком отражении стоимости компенсиру­емых услуг упрощается учет у наймодателя.

Недостатком данного способа является то, что после отмены нулевой ставки вновь возникнет вопрос о базе обложения услуг по найму при предварительном удержании 5-процентного подоходного налога у источника выплаты3.

Компенсируемые услуги могут быть отражены не через счета доходов и расходов, а через счета дебиторской и кредиторской задолженностей, как считают многие специалисты. Однако такой способ отражения компенсируе­мых услуг у наймодателя является более трудо­емким.

Исходя из вышеизложенного редакция на­шего журнала обратилась в Министерство фи­нансов с предложением выйти из создавшейся ситуации следующим образом:

1) отменить новый порядок учета НДС, введен­ный информационным сообщением Мини­стерства финансов № 17-13-02/1-6897/68 от 10 декабря 2007 года «О порядке выписки налоговых накладных при поставке услуг по сдаче в наем имущества»;

2) ввести следующий порядок составления нало­говой накладной: включать в нее стоимость наемной платы вместе с сопутствующими услугами с выделением, в том числе, стои­мости сопутствующих услуг. Это даст воз­можность начислять НДС от общей суммы наемной платы и сохранит возможность полного зачета НДС у нанимателя;

3) в бухгалтерском учете наймодателя от­ражать наемную плату и стоимость ком­пенсируемых услуг через счета доходов и расходов4;

4) внести изменения в часть (2) статьи 90 На­логового кодекса для того, чтобы услуги по найму были исключены из перечня услуг, подлежащих обложению 5-процентным подоходным налогом у источника выплаты;

5) изучить необходимость внесения изменений в раздел III Налогового кодекса «Налог на добавленную стоимость».

Редакция журнала благодарна специалистам, принявшим участие в обсуждении рассматри­ваемой в данной статье проблемы.


1 Аналогичная проблема возникла при администрировании НДС и в Российской Федерации. Следует иметь в виду, что в Российской Федерации обсуждались более жесткие ограничения, связанные с зачетом НДС.

 

2 В Украине в нормативных актах в налоговых целях сопутствующие услуги по имущественному найму (аренде) трактуются следующим образом: «Полученные транзитом от арендаторов суммы будут вклю­чаться в валовые доходы и затраты арендодателя».

 

3 Статья 90 Налогового кодекса, не имеющая аналогов в мировой практике, неоднократно подвергалась критике на страницах нашего журнала. Удержание 5-процентного подоходного налога у источника выплаты значительно усложняло систему учета и налогообложения, взаимоотношения между предприятиями, создавало основания для наложения штрафных санкций.

 

4 Министерство финансов вправе установить порядок учета стоимости компенсируемых услуг через счета дебиторской и кредиторской задолженностей. 




Комментарии:
К этой статье пока нет комментариев.

Для того чтобы оставить комментарий необходимо авторизоваться.
Если Вы еще не зарегистрированы, пройдите процедуру регистрации.