Сегодня: Субота 16 декабря 2017 | EUR: 20.3720 | USD: 17.2229
 
ПОСЛЕДНИЕ СООБЩЕНИЯ
НА ФОРУМЕ

Тема: Оформление международных перевозок
Автор: Accountant
Дата: 14.12.2017
ответов: 16, просмотров: 5920

Тема: Bancuri-aluzii
Автор: Accountant
Дата: 13.12.2017
ответов: 9, просмотров: 7311

Тема: decontul de avans
Автор: Accountant
Дата: 08.12.2017
ответов: 16, просмотров: 4478

 
РЕКЛАМА
 
"Contabilitate şi audit" № 10, 2016
Главная » Архив журнала » № 10, 2016 » ОБСУЖДАЕМ ПРОБЛЕМУ

Елена ЯВОРСКАЯ
аудитор "Regula de aur" SRL

Первичные документы при продаже залога

Залог, или ипотека1 – это один из способов обеспечения сделок. Чаще всего к нему прибегают банки при выдаче кредитов. Если должник не рассчитывается, банк приступает к процедуре продажи заложенного имущества. На практике, если заложенное имущество покупает экономический агент, у него возникают следующие вопросы по оформлению первичных документов на покупку:

• Должен ли при продаже заложенного имущества оформляться первичный документ – бланк строгой отчетности?

• Кто должен выписать бланк строгой отчетности – фактический собственник, банк или покупатель?

• Какой бланк строгой отчетности выписывается в случае, когда собственник заложенного имущества – гражданин?

• Кто подписывает первичный документ на продажу заложенного имущества от имени продавца?

Отвечая на эти вопросы, нужно учитывать, что Продавец (залогодержатель) и Собственник (залогодатель) в рамках сделки по продаже заложенного имущества – разные лица. Собственник – это лицо, обладающее правом владения, пользования и распоряжения имуществом, в случае с недвижимым имуществом – это лицо, указанное в кадастровом регистре. Но заложенное имущество при наступлении определенных условий продает не Собственник, а лицо, которому он передал имущество в залог. Это лицо выступает в правовых отношениях как Продавец, то есть в договоре купли-продажи он указан в качестве Продавца, представляющего Собственника, соответственно, он же договор и подписывает. Что касается документов строгой отчетности – здесь ситуация иная.

 

Собственник – гражданин

Согласно законодательству2 при приобретении экономическим агентом активов у граждан составляется первичный документ строгой отчетности – Акт закупки товаров (далее – Акт закупки). Первичный документ обязательно должен содержать данные лица, от имени которого он составлен (п. с) ч. (6) ст. 19 Закона о бухгалтерском учете), а инструкция к Акту закупки предусматривает, что в него вносятся данные гражданина, Собственника-Продавца. И хотя Собственник и Продавец при залоговых продажах являются разными лицами, в силу п. с) ч. (6) ст. 19 указанного Закона Акт закупки составляется на имя Собственника, т.е. гражданина.

Вопрос о подписании гражданином Акта закупки – не простой. Как уже было отмечено, данный бланк строгой отчетности разработан без учета сделок по продаже заложенного имущества. Получается, что имущество может быть продано в отсутствие и часто даже вопреки желанию Собственника (если есть решение суда). Но по правилам бухгалтерского учета нужно составить Акт закупки, а подписать его со стороны Собственника некому, также нет возможности вручить Собственнику его экземпляр. Казалось бы, подписать Акт закупки может Продавец, ведь согласно законодательству он действует от имени Собственника ( ч. (4) ст. 75 Закона о залоге № 449 от 30.07.2001 г.):

Статья 75. Условия продажи имущества залогодержателем

(4) Залогодержатель, который продает имущество, действует от имени собственника и обязан сообщить о своем статусе приобретателю в момент продажи.

 

Но в бланке Акта закупки не предусмотрено указание реквизитов Продавца в случае продажи заложенного имущества. Можно было бы вписать данные Продавца в бланк и без специально предусмотренной графы, но на практике банки категорически отказываются подписывать такой документ от имени Собственника. В обоснование своего отказа они приводят ответ ГГНИ: при отказе гражданина подписать Акт закупки следует разрешить эти проблемы в судебном порядке. Однако в своем ответе ГГНИ не аргументирует данное утверждение. Более того, ГГНИ указывает, что Акт закупки должен быть подписан Продавцом, а им в данном случае является именно банк, а не гражданин.

Как же быть в таком случае – когда ни Собственник (гражданин), ни Продавец (банк) не подписывают Акт закупки? Неужели покупка по этому документу не будет учитываться при расчете налогов? Считаем, что предприятие не может нести налоговые последствия из-за отсутствия подписи, так как данная неясность возникает из-за пробелов законодательного и нормативного регулирования.

Если Акт закупки не подписан, рекомендуем отправить банку письмо с требованием решить проблему подписания, эту переписку с банком приложить к неподписанному Акту закупки, приложить к нему также договор купли-продажи (или копию), так как он подтверждает особенность сделки и объясняет отсутствие подписи. Что касается первого экземпляра Акта закупки (который выдается Собственнику), то его нужно отправить ему по почте с уведомлением.

При покупке заложенного имущества Продавец не удерживает подоходный налог у гражданина в силу ст. 90 НК:

Не удерживается предварительно сумма в размере 7 процентов из выплат, осуществленных в пользу физического лица, по доходам, полученным им согласно статьям 20, 88, 89, 901 и 91, а также из суммы аренды земель сельскохозяйственного назначения и/или отчуждения капитальных активов физических лиц–граждан Республики Молдова согласно договорам лизинга, возвратного лизинга, залога, ипотеки и/или в случаях принудительного отчуждения капитальных активов.

 

Ответ по данному вопросу содержится и в ОБНП № 29.1.7.57:

Следует ли удерживать подоходный налог у источника выплаты в размере 7% в случае, когда юридическое лицо приобретает капитальный актив от физического лица, от имени которого действует юридическое лицо (залогодержатель) по договору залога или ипотеки?

В соответствии со ст. 90 Налогового кодекса не удерживается предварительно сумма в размере 7% из выплат, осуществленных в пользу физического лица, по доходам, полученным им согласно статьям 20, 88, 89, 901 и 91, а также из суммы аренды земель сельскохозяйственного назначения и/или отчуждения капитальных активов физических лиц–граждан Республики Молдова согласно договорам лизинга, возвратного лизинга, залога, ипотеки и/или в случаях принудительного отчуждения капитальных активов.

Следовательно, исходя из указанных положений налогового законодательства, в случае, когда экономический агент приобретает капитальный актив от физического лица, от имени которого действует юридическое лицо (залогодержатель) по договору залога или ипотеки, удержание подоходного налога у источника выплаты в размере 7% согласно ст. 90 НК не производится.

 

Вместе с тем, у предприятия возникает обязательство продекларировать доход гражданина в Отчете IALS 14 и представить ему информацию об этом доходе (части (3) и (4) ст. 92 НК), а у самого гражданина – обязательство по итогам года подать Декларацию о подоходном налоге формы СЕТ 15. При этом в случае возникновения налога к уплате – его следует уплатить. Информацию о доходе придется отправлять по почте с уведомлением, так как маловероятна его передача в руки гражданину. На практике был случай, когда банк вообще не указал в договоре купли-продажи прописку или место нахождения гражданина, хотя в кредитном договоре такая информация, безусловно, была. Предприятию пришлось вести переписку с банком, чтобы получить информацию об адресе гражданина.

Бывает, что при продаже заложенного недвижимого имущества гражданина земля и строения указаны в договоре по единой цене. И тогда возникает вопрос: как указать в Акте закупки и в бухгалтерском учете эти активы?

Пример. Предприятие приобрело на аукционе, организованном Banca de Economii SA (в процессе ликвидации), землю с двумя строениями. Собственником недвижимости является физическое лицо – Василий Б., передавший эту недвижимость банку в ипотеку. В договоре купли-продажи, заключенном между предприятием и банком, указано, что цена земли и двух строений – 987 500 леев.

При отсутствии в договоре указания стоимости земли и строений в Акте закупки эти приобретения можно отразить отдельными строками без указания цены, а в итоговой графе – общую сумму, например:

 

Извлечение из Акта закупки товаров

 

Denumirea mărfurilor
Наименование товаров

Unitatea de
măsură

Единица
измерения

Cantitatea
Количество

Preţ
unitar, lei

Цена единицы, леев

Valoarea, lei
Стоимость, леев

1

2

3

4

5 = 3 × 4

Teren, număr cadastral ХХХ.YYY conform contractului de vînzare-cumpărare a bunurilor gajate din 20.06.2016

ha

0,9724

 

 

Construcţie, număr cadastral ХХХ.YYY.01 conform contractului de vînzare-cumpărare a bunurilor gajate din 20.06.2016

m2

1156,5

 

 

Construcţie, număr cadastral ХХХ.YYY.02 conform contractului de vînzare-cumpărare a bunurilor gajate din 20.06.2016

m2

245,1

 

 

Total / Итого

 

 

 

987 500

 

Данный способ не совсем вписывается в порядок заполнения Акта закупки, согласно которому итоговая сумма должна складываться из сумм графы 5, однако в отсутствие информации об отдельной стоимости земли и строений – это единственный выход.

В учете названные операции отражаются следующим образом:

 

Название
операции

Документ

Дт

Кт

Сумма операции

Оплата покупки

Банковская выписка

224
аналитический счет Banca de Economii SA

242

987 500 леев

Покупка земли

- Договор купли-продажи;

- Акт закупки товаров;

- Бухгалтерская справка о распределении стоимости между земельным участком и строениями.

122 или 151

544
аналитический счет «Василий Б.»

Сумма земельного участка и строений определяется в бухгалтерской справке пропорционально справедливой стоимости.

Покупка строений

121, 123 или 151

544 аналитический счет «Василий Б.»

Пример расчета в бухгалтерской справке. Справедливая (рыночная) стоимость 1 га земли по месту осуществления покупки составляет около 70 000 леев, 1 м2 строений, подобных купленным, – около 800 леев. Согласно этим ценам стоимость объекта составила бы 1 191 280 леев (70 000 леев + 800 леев × (1156,5 м2 + 245,1 м2)).

Необходимо найти пропорцию:

- земельного участка – 70 000 : 1 191 280 = 0,05876;

- строений – 1 – 0,06 = 0,94124.

Применяем эти пропорции к стоимости покупки и получаем:

- стоимость земельного участка – 987 500 леев х 0,05876 = 58 025,5 лея;

- стоимость строения площадью 1156,5 м2 – 987 500 леев х 0,94124 : (1156,5 м2 + 245,1 м2) х 1156,5 м2 = 766 935,83 лея;

- стоимость строения площадью 245,1 м2– 987 500 леев – 59 250 леев – 765 925,46 лея = 162 538,67 лея.

Закрытие аванса (с учетом залоговых отношений Продавца и Собственника)

Договор купли-продажи

544
аналитический счет «Василий Б.»

224
аналитический счет Banca de Economii SA

987 500 леев

 

Как уже было отмечено, подоходный налог у гражданина не следует удерживать. Чтобы спустя время не забыть, что покупка по данному Акту закупки – особая и в силу этого не был удержан налог, рекомендуется и в Акте закупки (например, в верхнем поле), и в бухгалтерской записи (например, в примечании) сделать пометку о том, что это – покупка заложенного имущества.

 

Собственник – экономический агент

По документированию продажи заложенного имущества, когда Собственник – экономический агент, есть определенные решения на законодательном уровне. Точнее, урегулировано документирование облагаемых НДС поставок. Несколько лет назад Налоговый кодекс был дополнен специальными нормами для случаев продажи заложенного имущества. Во-первых, установлена мера наказания, если Собственник имущества не выпишет налоговую накладную:

Статья 2571. Невыдача налоговой накладной в случае заложенного имущества

Невыдача залогодателем, зарегистрированным в качестве плательщика НДС, налоговой накладной при реализации от его имени заложенного имущества влечет наложение штрафа в размере 50 процентов суммы сделки3.

 

Во-вторых, Покупателю дано право на зачет в отсутствие налоговой накладной, если ее не выдал Собственник (залогодатель):

Статья 102. Зачет НДС на приобретаемые товарно-материальные ценности, услуги

(6) … Если после продажи заложенного имущества залогодержателем или назначенным им лицом залогодатель не выдает налоговую накладную в течение 15 дней после продажи, субъект налогообложения имеет право получить сумму НДС, уплаченную или которая должна быть уплачена, на основании договора продажи заложенного имущества4.

 

Вместе с тем, Налоговый кодекс не содержит норм относительно права налогоплательщика на другие налоговые действия (вычет расходов, износа и др.) в отсутствие налоговой накладной, а также в отсутствие других документов – накладной или Акта закупки. И когда Собственник – экономический агент должен выписать на продажу заложенного имущества накладную или налоговую накладную, Продавец (банк) не может повлиять на этот процесс, если Собственник отказывается выдать документ. На практике покупателю следует отразить в учете покупку на основании договора купли-продажи по аналогии закона (ч. (1) ст. 5 ГК, ч. (6) ст. 102 НК) и пользоваться всеми налоговыми правами (вычетом и др.) также на основании аналогии закона и интерпретации сомнений в пользу налогоплательщика (ч. (1) ст. 11 НК).

 

Что необходимо изменить?

Для решения вопроса документирования сделок продажи заложенного имущества законодателю следует определиться, нужны ли вообще для таких сделок документы строгой отчетности? Если нет, тогда в ст. 20 Закона о бухгалтерском учете следует указать, что сделки купли-продажи заложенного имущества являются исключением из перечня операций, которые обязательно должны оформляться бланками строгой отчетности. Это изменение автоматически приведет к тому, что неблагоприятных налоговых и других последствий в связи с отсутствием таких документов у покупателя не будет.

Если же документы строгой отчетности при сделках с заложенным имуществом все-таки нужно оформлять, в типовую форму бланков и инструкцию по их заполнению необходимо внести изменения – как минимум, следующие:

• в бланк добавить опцию выбора типа сделки – продажа собственного или заложенного имущества;

 добавить в него также реквизиты не только собственника, но и продавца заложенного имущества, а также поле для подписи;

• инструкция по заполнению бланка должна допускать отсутствие заполненных полей в специфических ситуациях (например, покупка нескольких единиц имущества по единой цене), а также отсутствие подписи Собственника (ведь по закону в договоре купли-продажи заложенного имущества его подпись также не нужна).

Кроме того, Налоговый кодекс необходимо дополнить нормой, согласно которой все налоговые расчеты в отношении сделок с заложенным имуществом будут приняты во внимание (подобно зачету НДС) на основании договора купли-продажи, если у Покупателя будет отсутствовать документ строгой отчетности по причине того, что он не выписан Собственником.

Считаем, что внесение изменений в законодательные и нормативные акты по документированию продажи залога должно быть осуществлено как можно быстрее, так как отсутствие специальных норм приносит неудобства и неопределенности банкам и покупателям заложенного имущества.



1 Понятие «ипотека» уже понятия «залог», ипотека – залог недвижимого имущества.

 

2 Закон о бухгалтерском учете № 113 от 27.04.2007 г., Постановление Правительства № 294 от 17.03.1998 г. и Приказ Министерства финансов № 130 от 30.09.2010 г. об утверждении типовой формы первичного документа строгой отчетности „Акт закупки товаров”.

 

3 Введена Законом № 267 от 23.12.2011 г., вступила в силу 13.01.2012 г.

 

4 Часть (6) ст. 102 НК дополнена Законом № 173 от 25.07.2014 г., вступила  в силу 08.11. 2014 г.




Комментарии:
К этой статье пока нет комментариев.

Для того чтобы оставить комментарий необходимо авторизоваться.
Если Вы еще не зарегистрированы, пройдите процедуру регистрации.