Журнал “Contabilitate şi audit” » №7, 2009 » ОБСУЖДАЕМ ПРОБЛЕМУ
Постоянный адрес статьи: http://www.contabilitate.md/?mod=article&id=3383
Аурелия КАНТЕМИР
бухгалтер-экономист
 

Обмен жилья – должен ли возникать подоходный налог


Один из достаточно сложных и неоднозначных вопросов в части налогообложения доходов физических лиц – налогообложение при осуществлении ими сделок с недвижимостью. В данном случае речь идет не столько о сложности механизма расчета налогооблагаемой базы, сколько о том, справедливы ли существующие нормы, особенно в условиях действующей экономической ситуации в Молдове.

Основное правило при осуществлении сделок с недвижимостью согласно налоговому законодательству гласит, что в налогооблагаемый доход гражданин обязан включить и прирост капитала.

Этот показатель, в свою очередь, определяется как разница между суммой, полученной от продажи, обмена или другой формы выбытия капитального актива, и «исторической»1 стоимостью продаваемого имущества, т.е. той самой стоимостью, по которой ранее этот актив был приобретен.

Оговоримся, что согласно законодательству недвижимая собственность так же, как и ценные бумаги, другая частная собственность гражданина (к примеру, автомобиль, дорогие картины и т. д.), рассматривается как капитальные активы.

Поэтому при отчуждении такой собственности полученный результат рассматривается либо как прирост, либо как потери капитала2. Прирост капитала возникает, если вырученная сумма превышает историческую стоимость3.

В противном случае, т.е. если вырученная сумма окажется меньше исторической стоимости, соответствующий результат будет потерей капитала и его не обязательно декларировать. Такой результат в определенной степени выгодно декларировать лишь в том случае, если отчуждение имущества со стороны гражданина было осуществлено в пользу юридического лица, которое при выплате денежных средств за купленный актив обязано было удержать 5-процентный налог, но сделка в конечном итоге оказалась убыточной. Поэтому декларирование убыточной сделки приведет к тому, что удержанный таким образом налог будет востребован к возврату.

При налогообложении полученного прироста капитала следует учесть, что:

• при продаже основного жилья гражданин имеет право вычитать определенную сумму, не участвующую в налогообложении, которая определяется исходя из расчета по 10 000 леев за каждый год, в течение которого такое жилье являлось основным, начиная с 1998 года;

• полученный прирост капитала с учетом льготы при продаже основного жилья облагается в размере 50%, с применением существующих ставок по подоходному налогу.

Важно обратить внимание на то, что именно в этой очередности необходимо определять налогооблагаемый результат от продажи основного жилья - сначала предоставляются льготы при продаже основного жилья, а уже потом применяется ставка 50% к общей сумме прироста капитала, полученной за год, а не наоборот. Именно такой принцип вытекает из порядка заполнения Декларации о подоходном налоге, утвержденного Постановлением Правительства „Об утверждении бланка декларации физического лица о подоходном налоге и порядке его заполнения” № 1398 от 8 декабря 2008 г.

Таким образом, любая операция, связанная с отчуждением частной собственности со стороны гражданина, может привести к возникновению налогооблагаемого результата. Причем речь идет не только об операциях купли-продажи, а и об обмене, дарении, безвозмездной передаче и т.д.

Несмотря на то, что при обмене денежные средства могут не участвовать в сделке (если обмен равноценный), все равно результат от такой операции должен быть определен. Вырученная сумма в таких случаях определяется исходя из рыночной стоимости активов, полученных в результате обмена. Если при обмене задействованы и денежные средства, они также учитываются при определении вырученной суммы. И если есть вырученная сумма и историческая стоимость отчуждаемого имущества, тогда несложно определить и разницу между этими показателями. Единственный вопрос, который остается в таких случаях без ответа: во всех ли случаях справедливы такие нормы.

Если учесть нестабильность рынка недвижимой собственности за последние годы, инфляцию, можно сделать вывод: в большинстве случаев при отчуждении жилья у граждан должен возникать прирост капитала и соответственно – объект обложения подоходным налогом.

Причем это даже с учетом существующих льгот при продаже основного жилья и сниженной ставки при обложении прироста капитала (50%). В конечном итоге получается, что в определенной степени приходится платить и налог на инфляцию.

Может показаться, что это не проблема для граждан, продающих жилье и тратящих полученные деньги на другие цели, т.е. извлекающих выгоду из ранее вложенных средств. Однако такие случаи не столь часты. Ведь при этом у граждан должно быть как минимум еще одно жилье. Чаще же всего продажа жилья осуществляется с целью дальнейшего приобретения либо строительства другого жилья – меняются в таких случаях район, категория жилья, его площадь и т.д.

И именно в таких случаях возникает вопрос: справедливы ли существующие нормы обложения подоходным налогом – если далее гражданин, после отчуждения старого имущества, намерен приобрести другую жилплощадь, а может быть, просто осуществил обмен, т.е. одновременно участвовал в двух операциях – отчуждении и приобретении.

Встречалась с таким случаем, когда семья пенсионеров из-за существующих финансовых проблем решила обменять большую квартиру на малогабаритную для того, чтобы на полученную доплату «прожить», то есть компенсировать текущие личные расходы. Однако, подоходный налог, рассчитанный по данной операции, оказался столь существенным, что полученной доплаты едва хватило для его уплаты. Естественно, в такой ситуации семья задавалась вопросами: справедливы ли такие нормы и что было «выиграно» от такого обмена?

Если проанализировать законодательство Молдовы и сравнить его с законодательством других стран (к примеру, с законодательством России), очевиден вывод: сложившаяся, в какой-то степени несправедливая, ситуация связана с рядом причин.

I. Mеханизм расчета прироста капитала не предусматривает поправку на инфляцию, которая из существующей практики намного значительнее, чем льготы по продаже основного жилья, вместе со сниженной ставкой по обложению прироста капитала.

В России, к примеру, если реализованное жилье ранее находилось в собственности гражданина сроком до 5 лет, предоставляется налоговый вычет в размере до 1 млн руб.

Если же реализуемое имущество ранее находилось в собственности гражданина свыше 5 лет, имущественный налоговый вычет предоставляется на всю сумму, полученную от реализации. Таким образом, подобная сделка полностью не подлежит налогообложению.

Прирост капитала, подлежащий налогообложению, по законодательству Молдовы охватывает и существенную часть инфляции. В связи с этим рассмотрим пример.

Пример. Гражданин «А» и гражданин «В» в 2009 году решили обменяться квартирами: 2-комнатной квартирой в центральном секторе мун. Кишинэу и 2-комнатной квартирой в том же муниципии, но в секторе Ботаника. Учитывая, что гражданин «А» предоставляет для обмена жилье в более престижном районе, он намерен получить за это доплату в размере 10 000 леев. Договорная стоимость жилья составляет:

2-комнатная квартира в центральном секторе столицы – 450 000 леев, а 2-комнатная квартира в секторе Ботаника – 440 000 леев.

(450 000 (2-комнатная квартира в секторе Чентру) = 440 000 леев (2-комнатная квартира в секторе Ботаника) + 10 000 леев)

Поскольку оба участника этой операции отчуждают свое жилье, у обоих существует обязанность по определению ее результатов и при необходимости декларирования и обложения.

 

Определение результата от отчуждения жилья для гражданина «А»

Предположим, что квартира, которая отчуждается гражданином «А», была им приобретена в 1996 году за 30 000 леев. Так как рыночная стоимость на 01.01.1998 г. аналогичной квартиры составляла 40 000 леев, т.е. больше, чем стоимость приобретения, именно эта стоимость в соответствии с ч. (3) ст. 38 НК и должна рассматриваться в качестве исторической, т.е. признанной в целях налогообложения.

Сумма, полученная от реализации, составляет 450 000 леев (2-комнатная квартира на сумму 440 000 леев и денежные средства в сумме 10 000 леев). В таких условиях прирост капитала равен 410 000 леев (450 000 леев – 40 000 леев). Учитывая положения относительно льгот по продаже основного жилья прирост капитала в размере 410 000 леев должен уменьшаться на 120 000 леев (10 000 за каждый год начиная с 1998 года4 по 2009 год). А с учетом ставки в размере 50% прирост капитала, подлежащий налогообложению, составит 145 000 леев ((410 000 леев – 120 000 леев) x 50%).

При применении максимальной ставки размер подоходного налога составит 26 100 леев (145 000 x 18%).

Таким образом, на основании примера можно сделать вывод, что у физических лиц при обмене жилья возникают существенные обязательства по подоходному налогу. И это понятно – ведь за последние 10 лет жилье подорожало в среднем не менее чем в 4–6 раз. Соответственно такое подорожание сложно компенсировать и существующими льготами при продаже основного жилья и сниженной ставкой, применяемой при обложении прироста капитала.

II. Наше внутреннее законодательство не предусматривает какие-либо льготные режимы при приобретении жилья, поэтому операции по его обмену так же, как и операции по продаже собственности, которые в основном осуществляются для дальнейшего приобретения другого жилья, становятся несправедливыми. И все потому, что результат от отчуждения облагается, а приобретение – не льготируется.

В России, к примеру, при приобретении жилья гражданину предоставляется имущественный налоговый вычет5. Исключение составляют случаи, когда жилье было приобретено за счет средств другого лица, к примеру, предприятия, где работает соответствующий гражданин. И если величина годового дохода окажется меньше, чем сумма, потраченная на приобретение жилья, такая разница может переноситься на следующие налоговые периоды, пока полностью не исчерпается.

Вероятно, в нынешней достаточно не простой экономической ситуации государство не сможет пойти на такие законодательные изменения, дающие возможность предоставлять гражданам имущественные налоговые вычеты. Однако в любом случае что-либо в этом направлении необходимо менять.

И один из возможных вариантов применения более справедливого подхода к решению данного вопроса – непризнание дохода от обмена жилья или же операций по продаже жилья с целью приобретения другого взамен. Хочется отметить, что на сегодняшний день законодательство предусматривает такого рода правило. Однако его применение ограничено следующими обстоятельствами:

1) имеет место вынужденное выбытие (статья 22 НК);

2) осуществляется перераспределение между супругами или бывшими супругами (статья 40 НК);

3) имеет место вложение в капитал (статья 55 НК).

Суть этого правила заключается в том, что доход от таких операций не признается при условии, что налоговая стоимость нового имущества6 равна налоговой стоимости старого имущества плюс (минус) дополнительные расходы, потраченные при приобретении нового.

Иными словами, если бы такое правило было применено при обмене жилья в вышеизложенном примере, прирост капитала у гражданина «А» не должен был бы вовсе возникать (в нашем примере в условиях действующих законодательных норм он составляет 145 000 леев). Вместе с тем, налоговая стоимость квартиры, полученная в результате обмена, должна была бы быть равна стоимости отчуждаемого имущества, т. е. 40 000 леев, скорректированной на сумму полученной компенсации (10 000 леев), несмотря на то, что ее реальная рыночная стоимость составляет 440 000 леев. Для гражданина «В» новая квартира, полученная в результате обмена, должна быть равна стоимости его старой квартиры (до обмена) плюс дополнительные расходы, потраченные на ее приобретение, т.е. 10 000 леев.

Для более четкого восприятия разницы между положениями действующего законодательства и соответствующим принципом, применяемым только в некоторых случаях, но предлагаемым к применению и при осуществлении операций по отчуждению недвижимой собственности, проанализируем данные примера для гражданина «А».

 

№ п/п

Показатели

Действующий метод

Предлагаемый метод

Разница

 

А

В

С

D = В – С

1.

Налоговая стоимость обмененного жилья

40 000

40 000

0

2.

Сумма, вырученная от обмена

450 000

40 000

410 000

3.

Прирост капитала
(3 = 2 – 1)

410 000

0

410 000

4.

Сумма полученной (предоставленной компенсации)

10 000

10 000

 

5.

Стоимость новой собственности, полученной в результате обмена

440 000

30 000 (40 000 - 10 000)7

410 000

 

Из данных, приведенных в таблице, видно, что непризнание прироста капитала в размере 410 000 леев согласно предлагаемому варианту напрямую влияет на величину налоговой стоимости нового имущества, полученного в результате обмена, поскольку разница между налоговой стоимостью нового жилья также составляет 410 000 леев.

В конечном итоге, при предлагаемом варианте прирост капитала в полном объеме будет подлежать налогообложению, если, к примеру, отчуждение собственности со стороны гражданина не связано с необходимостью дальнейшего приобретения жилья или же если речь идет не о продаже собственности, предназначенной для жилья, т.е. основного жилья, а об извлечении ранее вложенных средств.

Однако это всего лишь предложения для обсуждения. Финальный результат зависит от законодателей.



1 Немало вопросов возникает именно по поводу этого показателя, который в НК называется «стоимостный базис». Он, в свою очередь, означает стоимость, сформировавшуюся при приобретении, строительстве и т. д. соответствующей собственности. Многие отождествляют этот показатель с той стоимостью, по которой числится соответствующее имущество до отчуждения по данным БТИ. Это абсолютно неправильно. Данный показатель зависит только от реально потраченных средств на приобретение. Если имущество находилось в собственности до 01.01.1998 г. (момент вступления в силу раздела II НК), то стоимостный базис таких активов равен стоимости приобретения, или же рыночной стоимости таких активов по состоянию на 01.01.1998 г. – если стоимость приобретения окажется меньше рыночной. Это правило отражено в ч. (3) ст. 38 НК. Для облегчения восприятия данного показателя (т.е. стоимостного базиса) далее по тексту будет использовано понятие «историческая стоимость».

 

2 Исходя из положений НК частная собственность, которая продается по цене ниже, чем ее стоимость в налоговых целях, не рассматривается в качестве капитального актива. Это означает, что, с одной стороны, отрицательный результат по таким операциям (своего рода потери капитала) не может переноситься на последующие налоговые периоды, а, с другой стороны, не может уменьшать прирост капитала за соответствующий год.

 

3 Величина исторической стоимости должна быть документально подтверждена в общеустановленном порядке – договором купли-продажи, налоговой накладной (если актив был куплен физическим лицом у плательщика НДС), товаротранспортной накладной либо другим документом, подтверждающим приобретение соответствующей собственности и фактическую оплату за приобретение такой собственности. При представлении годовой Декларации гражданину нет необходимости представлять какие-либо документы, в том числе и те, которые подтверждают налоговую стоимость капитальных активов, даже если имели место операции, связанные с их отчуждением. Правильность отражения налоговой или так называемой «исторической стоимости» капитальных активов при необходимости подтверждается в ходе проверки со стороны контролирующих органов.

 

4 Несмотря на то, что данная квартира была приобретена в 1996 году, льготы при продаже основного жилья предоставляются только с 1998 года, поскольку именно с этого периода появились такие положения, одновременно со вступлением в силу разделов I и II Налогового кодекса.

 

5 Интересно, что и льготы, предоставляемые при приобретении жилья, и льготы, предоставляемые при продаже жилья, согласно законодательству России называются «имущественными налоговыми льготами». О возможности их предоставления указано в статье 220 НК Российской Федерации.

 

6 При перераспределении имущества между супругами или бывшими супругами непризнание прироста капитала имеет место, если стоимостным базисом собственности для получателя является скорректированный стоимостный базис собственности передающего лица.

 

7 В соответствии с ч. (2) ст. 38 НК скорректированный стоимостный базис капитальных активов увеличивается или уменьшается соответствующим образом на возмещаемую величину, предоставленную или полученную налогоплательщиком.

 


   © "Contabilitate şi audit", 2020
   Использование материалов сайта возможно только с письменного разрешения редакции