Журнал “Contabilitate şi audit” » №3, 2014 » ОБСУЖДАЕМ ПРОБЛЕМУ
Постоянный адрес статьи: http://www.contabilitate.md/?mod=article&id=5843
Геннадий БЕЖАН
доктор экономики
 

O недостоверности даты реальной оценки недвижимого имуществa


Почему дата оценки недвижимого имущества является действительно важным аспектом налогообложения, и какие налоговые последствия могут возникнуть вследствие недостоверного ее определения или отсутствия информации о моменте оценки?

Если сумму налога на недвижимое имущество для физических лиц-непредпринимателей определяет сама налоговая инспекция, то согласно ч. (12) ст. 281 НК юридические лица и физические лица, зарегистрированные в качестве предпринимателей, самостоятельно исчисляют годовую сумму налога на недвижимое имущество, а, значит, несут ответственность за ее своевременное и правильное исчисление.

Для исчисления налога необходимо наличие субъекта и объекта налогообложения, а также ставок налога. Все эти три фактора приводят к возникновению налогового обязательства.

С моментом вступления в права собственности (пользования) проблем, как правило, не возникает. Он четко фиксируется в выписке из государственного регистра собственников или в договоре. И именно с этого дня в большинстве случаев наступает обязательство по исчислению налога. При регистрации имущественных прав на объект недвижимого имущества сумма оцененной стоимости, применяемой в целях налогообложения, уже указана в выписке. И для нового плательщика исчисление налогового обязательства не составляет труда. Ему нужно лишь привести годовую ставку в соответствие с количеством дней владения в текущем налоговом году.

Некоторые трудности с исчислением налога на недвижимость испытывают фирмы-застройщики многоквартирных жилых домов в городах и муниципиях. Многоквартирные жилые дома подлежат налогообложению у владеющей фирмы как на этапе строительства (после 3 лет, со степенью готовности более 50%), так и на этапе завершения объекта вплоть до передачи права собственности (пользования) будущим собственникам. Многоквартирные жилые дома не имеют оцененной стоимости. Ее отсутствие объясняется тем, что в Положении об оценке недвижимого имущества в целях налогообложения, утвержденном Постановлением Правительства № 1303 от 24 ноября 2004 г. (далее – Положение), в классификации объектов понятие “многоквартирный жилой дом” отсутствует. Хотя в том же Положении сказано, что объектами оценки является недвижимое имущество, составляющее объект налогообложения, кадастровые органы не осуществляют оценку именно многоквартирных жилых домов. В отсутствие оцененной стоимости эти дома облагаются налогом согласно Закону о введении в действие раздела VI Налогового кодекса. Метод расчета налога согласно Закону о введении в действие раздела VI Налогового кодекса существенно отличается от предусмотренного в разделе VI Налогового кодекса.

 

Показатели

Раздел VI Налогового кодекса

Закон о введении в действие раздела VI Налогового кодекса

Налогооблагаемая база

Оценочная кадастровая стоимость на 1 января налогового года либо на дату вступления в право собственности или владения.

Остается постоянной до следующей оценки.

Среднебалансовая стоимость, определяемая ежеквартально по данным бухгалтерского учета.

 

Может измениться в связи с износом (кроме земли) или инвестициями.

Ставка для имущества жилого назначения

0,1% от оцененной стоимости в год (по мун. Кишинэу)

0,1 % от балансовой стоимости в год (по мун. Кишинэу)

Декларирование налогов

Расчет по налогу на недвижимое имущество (BIJ-13) – до 1 июля либо, при необходимости, – до 31 марта.

Расчет налога на недвижимое имущество (BIJ-1) – ежеквартально до последнего дня месяца, следующего за отчетным кварталом

Срок уплаты

30 июня (при использовании льготы), 15 августа, 15 октября (код бюджетной классификации – 114.12)

До последнего дня месяца, следующего за отчетным кварталом (код бюджетной классификации – 114.10)

Применение льготы по уплачиваемому налогу

Да

Нет

 

С момента ввода в эксплуатацию многоквартирного дома и до отчуждения квартир проходит некоторое время. Обычно фирма-застройщик не регистрирует на свое имя поквартирно весь жилой дом, сданный в эксплуатацию, так как многие квартиры регистрируются покупателями сразу после сдачи в эксплуатацию. При регистрации предприятием на свое имя отдельных квартир в регистре недвижимого имущества указывается оцененная стоимость каждой квартиры. Возникает ситуация, когда смены собственника не происходит, а появляется оценочная стоимость, что обязывает налогоплательщика сменить метод исчисления налога. Налогообложение такого имущества должно рассчитываться из оцененной стоимости со следующего года после оценки. Но на практике предприятию сложно доказать факт отсутствия оценки в определенном налоговом периоде и правомерность расчета налога на недвижимое имущество согласно Закону о введении в действие раздела VI Налогового кодекса.

В Оценочном сертификате отражается информация о стоимости имущества в целях налогообложения, но не указывается момент его оценки. Сертификат содержит дату 01.06.2004 г., но это дата создания модели для массовой оценки недвижимости жилого назначения (другие виды недвижимости имеют иные даты создания модели оценки), а не дата реальной оценки недвижимости. Дата 01.06.2004 г. указывается в кадастровом деле независимо от даты сдачи объекта в эксплуатацию, даты регистрации и даты реального исчисления оценочной стоимости, что по сути нонсенс. Дату реальной оценки сертификат не содержит. Более того, кадастровые органы отказываются предоставить эту информацию.

В таких ситуациях предприятие не может достоверно определить дату перехода от одного метода расчета налога на недвижимость к другому, что повышает налоговые риски1.

Кто виноват в сложившейся ситуации, и каковы способы решения проблемы?

Закон о кадастре недвижимого имущества № 1543-XIII от 25.02.1998 г. предусматривает, что кадастровый орган составляет кадастровое дело недвижимого имущества, которое в разделе „Оценка объектов недвижимого имущества в целях налогообложения” должно содержать дату последней оценки и дату внесения записи (пункты с) и е) ч. (4) ст. 23). Положение обязывает кадастровые органы доводить до сведения собственников информацию об оценочной стоимости (п. 42). Отсутствие в выдаваемой кадастровым органом информации даты реальной оценки свидетельствует о неисполнении им положений законодательства. Данное нарушение ограничивает права предприятия на доступ к информации, необходимой для правильного исполнения им налоговых обязательств перед государством.

Право на информацию гарантировано Конституцией Республики Молдова и Законом о доступе к информации № 982 от 11.05.2000 г. В случае отказа поставщика в предоставлении информации заявитель может обжаловать его двумя способами (ст. 21–24 Закона о доступе к информации):

■ обратившись в руководство органа либо в вышестоящий орган;

■ обратившись в суд.

Формально предприятие может привлечь к ответственности недобросовестного поставщика информации. Но разве нормальна ситуация, когда экономические агенты вынуждены буквально бороться за получение информации от кадастровых органов, чтобы исполнить свои налоговые обязательства перед государством?

Курс, принятый ГГНИ – „Налоговый служащий на службе у налогоплательщика”, приносит свои плоды. Пришло время внедрить подобное отношение во все организации страны (прежде всего, в Кадастровый орган, Таможенную службу, территориальные кассы социального страхования и др.). Служа налогоплательщикам, кадастровые органы должны не только исполнять закон, но и упрощать поиск нужной информации, например, создав доступ к информации об объектах недвижимости и их оценке в виде списков. Налоговая инспекция, как сторона, заинтересованная в правильности исчисления налога на недвижимость, могла бы содействовать решению существующей проблемы путем включения в личную карточку налогоплательщика данных об оцененной стоимости и реальной дате оценки недвижимости.



1 Чтобы избежать таких рисков, некоторые бухгалтеры подстраховываются выписками из кадастрового дела по каждой квартире на бумажном носителе (что возможно за плату с сайта кадастра http://www.cadastru.md), хотя в силу особенностей работы сайта это может занять немалое время.


   © "Contabilitate şi audit", 2020
   Использование материалов сайта возможно только с письменного разрешения редакции