На основании ряда писем Министерства финансов налоговый орган актуализировал официальную позицию, касающуюся применения НДС в случае передачи третьим лицам строящегося объекта недвижимости.С Приказом ГHC № 279/2026, опубликованным в Обобщённой базе налоговой практики (ОБНП), можно ознакомиться далее.
28.20.16 Каков порядок применения НДС в случае совершения строительной организацией сделки по отчуждению строящегося недвижимого имущества, не являющегося жильем, с передачей его третьему лицу, передавая при этом все права и обязанности, которые были у покупателя на основании договора купли-продажи строящегося недвижимого имущества?
Исходя из положений ч. (1) ст. 1170 Гражданского кодекса, согласно договору купли-продажи строящегося недвижимого имущества, продавец обязуется обеспечить строительство квартиры, другого изолированного помещения или иного недвижимого имущества, находящегося в процессе строительства (строящееся недвижимое имущество), и передать его в собственность покупателю, а покупатель обязуется уплатить согласованную цену и принять недвижимое имущество после ввода его в эксплуатацию.
В соответствии с положениями ч. (6) ст. 1174 Гражданского кодекса, предварительная регистрация права собственности покупателя подтверждается, а покупатель становится безусловным собственником недвижимого имущества и доли общих частей посредством акта приема-передачи, подписанного после ввода в эксплуатацию.
Принимая во внимание положения ч. (1) и (5) ст. 108 Налогового кодекса, если налоговая накладная выписана или оплата получена до момента осуществления поставки, датой поставки считается дата выписки налоговой накладной или получения оплаты, в зависимости от того, что имело место ранее.
Следовательно, при получении оплаты до момента осуществления поставки (до передачи недвижимого имущества покупателю), продавец, который обязан осуществить строительство недвижимого имущества, должен начислить НДС на сумму полученных авансовых платежей, в случае если строящееся недвижимое имущество не является жильем, так как согласно п.1) ч. (1) ст. 103 Налогового кодекса, поставка жилья освобождаются от НДС без права вычета.
В соответствии с положениями ч. (9) ст. 1171 Налогового кодекса, при получении оплаты до момента осуществления поставки налоговая накладная выписывается, в зависимости от обстоятельств, в момент получения платежа или осуществления поставки в следующих случаях:
а) при реализации предприятиями общественного питания продуктов собственного производства и товаров покупателю (получателю), являющемуся субъектом предпринимательской деятельности и вносящему предварительную оплату за обслуживание его предприятием общественного питания в течение определенного периода времени, – налоговая накладная выписывается в момент осуществления предварительной оплаты;
b) при подписке на периодические издания, облагаемые НДС, – налоговая накладная выписывается в момент получения предварительной оплаты;
с) при поставке услуг мобильной телефонной связи с предварительной оплатой – налоговая накладная выписывается в установленный договором момент осуществления платежей по оказанным услугам.
Так как изложенная ситуация не подпадает под случаи, указанные в ч. (9) ст. 1171 Налогового кодекса, при получении авансовых платежей продавец обязуется обеспечить строительство недвижимого имущества, выписка налоговой накладной не является обязательной.
Что касается применения НДС на положительную разницу между суммой дохода, полученного продавцом, который передает права и обязанности, связанные с объектом недвижимости в строительстве, и суммой, уплаченной им, учитывая облагаемый характер объекта сделки, продавец обязан начислить НДС с указанной разницы.
Вместе с тем, строительная компания в момент передачи уже построенного объекта недвижимости обязана выдать налоговую накладную конечному покупателю, которому были переданы права и обязанности по договору купли-продажи объекта недвижимости в строительстве, на стоимость поставки, осуществленной строительной компанией.
(Основание: письмо Министерства финансов №15/3-13/5 от 13.01.2025, письмо Министерства финансов №15/1-06/101 от 28.05.2026, письмо Министерства финансов №15/1-13-1/102 от 28.05.2026.)